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17 de Setembro de 2019

Como proteger o ponto comercial da sua empresa?

Todo empresário entende a localização da empresa como um ponto estratégico e fundamental para agregar valor à organização e fomentar o desenvolvimento do negócio. Motivo pelo qual a proteção ao local de funcionamento da empresa pode representar uma estratégia essencial ao negócio.

Lais Marine Ramos de Sousa, Advogado
há 2 meses


Em um exemplo prático. Vamos supor que uma empresária chamada Joana resolve abrir uma loja de produtos naturais e suplementos e que, como estratégia de marketing, decide alugar um ponto comercial em uma avenida onde existe grande fluxo de pessoas e uma série de academias no entorno.

Por óbvio que Joana, dentre tantos outros pontos comerciais realizou um contrato de locação comercial no ponto que mais se adequava ao porte de sua empresa e a seus interesses de mercado. Agora imagine que, se após anos e anos de renovação do contrato de locação o locador do ponto surpreendesse a empresaria com uma ideia de não mais renovar o contrato de locação?

Neste ponto é possível identificar que o negócio da Joana estaria, substancialmente, prejudicado caso esta tivesse que entregar o ponto, posto que não só perderia a posição estratégica e conhecida por todos, como também teria que dispender uma quantia considerável para a mudança da empresa.

Então, como poderia a Joana proteger sua empresa de uma situação tão prejudicial como esta?

A situação, apesar de ilustrativa é bem comum em empresas, visto que boa parte destas não possuem sede própria e utilizam-se de contratos de locação comercial para funcionarem, razão pela qual existe na legislação uma ferramenta de proteção do ponto comercial.

A ação renovatória tem como objetivo principal fornecer a empresa a possibilidade de permanecer no ponto comercial alugado, mesmo que este não seja mais interesse pessoal do locador.

Para tanto é necessário que existam alguns requisitos determinados pela lei, principalmente porque a questão permeia entre dois princípios colidentes: o princípio da continuidade da empresa e o direito de propriedade do locador.

Quais os requisitos para a propositura de uma ação renovatória?

1- O contrato que se pretende renovar deve ter sido formalizado por escrito e com prazo determinado, ou seja, contratos de locação verbais ou que tenham ocorrido por prazo indeterminado não podem ser objeto da ação.

2- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos. A lei deixa claro que não importa se existe um ou vários contratos de locação, o importante é que estes tenham ocorrido sem qualquer tipo de interrupção e principalmente que a soma de todos os contratos seja de ao menos 05 anos. Assim, se a empresa efetuou locação por 02 anos, passou um ano em contrato verbal e posteriormente assinou mais um contrato por dois anos, ela não cumpre os requisitos.

3- Por último é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos. Ou seja, a exemplo da empresa de suplementos, se esta no quarto ano do contrato mudasse o ramo de sua atividade de suplementos para venda de roupas de academia, esta não teria mais a proteção da lei para pedir a renovação da locação.

O locatário que não cumpre com as exigências do contrato também possui esse direito?

É importante mencionar que além dos requisitos mencionados, na ação renovatória deve-se comprovar também o fiel cumprimento do contrato em curso, com a quitação de todos os débitos, a indicação precisa das condições oferecidas para a renovação da locação e a indicação expressa do fiador com a prova de que ele aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for.

Existe um prazo para a propositura da ação?

O prazo para a propositura da ação é de 6 (seis) meses até 1 (um) ano antes do término da locação vigente. Por exemplo, se o contrato termina em 01/12/2017, a ação deve ser proposta entre 01/12/2016 e 01/06/2017.

Caso a ação não seja proposta no prazo legal o empresário perde o direito a renovação judicial.

Razão pela qual, é sempre importante que no caso concreto exista o acompanhamento do caso por meio de um advogado especializado tanto para a negociação, consultoria prévia, elaboração e análise de contratos de locação comercial, como também para casos em que sejam necessários o ajuizamento da ação.

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